Ormai a Milano il costo degli immobili ha raggiunto prezzi al mq molto alti, e per questo motivo negli ultimi anni sono aumentati i recuperi ad uso abitativo dei magazzini o dei laboratori posti al piano seminterrato di un edificio residenziale.
Per ridurre il consumo di suolo, la Regione Lombardia nel 2017 ha emanato una legge che permette di recuperare in deroga i locali di un immobile posti al piano seminterrato, ad uso abitativo, sempre che rispettino una serie di parametri molto stringenti.
Mi capita spessissimo di offrire la mia consulenza a investitori immobiliari che vogliono trasformare, ristrutturare e frazionare dei seminterrati in abitazioni da mettere a reddito o da rivendere. Ma bisogna stare molto attenti perchè la normativa è molto stringente e la possibilità che il recupero si trasformi in un incubo è proprio dietro l’angolo.
In questo articolo vi guiderò passo passo a capire quali sono i parametri da tenere in considerazione per una valutazione di cambio d’uso e recupero di piano seminterrato a Milano.
Esempio di un seminterrato trasformato dal nostro studio in residenza a Milano
Mi raccomando, questa è una guida generale, per cui se volete una valutazione approfondita del vostro immobile, scriveteci per un’analisi di fattibilità.
Quando si desidera recuperare un seminterrato bisogna rispettare diverse normative molto trasversali tra loro, che esamineremo una ad una.
– Classe di fattibilità geologica: è possibile il recupero solo per immobili ricadenti in classe II.
– Esposizione ai livelli di gas radon: in caso di creazione di unità ad uso abitativo è necessario rispettare i limiti di esposizione al gas radon stabiliti dal regolamento edilizio.
– Indagine preliminare ambientale: è necessaria per dimostrare che il sito non sia inquinato e si possa procedere al cambio d’uso senza la necessità di bonificare il terreno.
– Orientamento dell’immobile: secondo l’articolo 104, comma 1.bis del RE, riguardante l’illuminazione, le unità immobiliari di superficie utile di pavimento inferiore a 60 mq potranno essere monoaffaccio, ma non potranno essere orientati verso nord (cioè ricadere nell’arco compreso tra +/- 30° NORD).
– Rapporti aeroilluminanti: secondo l’articolo 105 del RE, riguardante i requisiti di illuminazione naturale e diretta, l’illuminazione naturale diretta può essere del tipo perimetrale o zenitale o mista e nei locali agibili tale requisito si considera soddisfatto quando la superficie totale dell’apertura finestrata, misurata convenzionalmente alla luce architettonica detratta l’eventuale porzione ad altezza inferiore a 60 cm dal pavimento, sia pari ad almeno 1/10 della superficie di pavimento del locale interessato ed inoltre, per gli ambienti con destinazione residenziale, la distanza tra il serramento e il punto più distante da questo del pavimento di ogni singolo locale non superi 2,5 volte l’altezza da terra del punto più elevato della superficie finestrata. Per distanze maggiori che comunque non devono essere superiori a 3,5 volte l’altezza, l’area complessiva delle parti trasparenti misurate come sopra non deve essere inferiore a 1/8 dell’area del pavimento.
– Verifica della superficie minima: secondo l’articolo 96 del RE, riguardante le superfici minime degli alloggi, l’alloggio non può avere una superficie utile inferiore a 28 mq.
– Verifica dell’altezza media ponderale: secondo l’articolo 95 del RE l’altezza interna media ponderale dei seminterrati recuperati deve essere di 2,70 m nei locali principali, 2,40 m nei locali accessori (bagni) e 2,10 m nei locali di servizio.
E’ importante sottolineare un aspetto: spesso per garantire la visione lontana sarà necessario costruire delle pedane. Questi innalzamenti e i ribassamenti dovuti esclusivamente ad esigenze strutturali od impiantistiche non si computano ai fini del calcolo dell’altezza media di un locale, purché la loro proiezione in pianta non occupi una superficie superiore ad 1/3 del locale, fermo restando quanto previsto per l’altezza minima.
– Verifica delle visione lontana:
Partiamo con il definire di cosa la visione lontana:
Campo percettivo azimutale e zenitale per la maggior parte libero da ostacoli imminenti che consente la visuale verso l’ambiente esterno attraverso almeno un’apertura il cui limite inferiore non sia posto superiormente ad 1,3 m dal pavimento. Per ambiente esterno si intende uno spazio libero quale via/piazza, cortile o patio.
Secondo l’articolo 106 del RE, riguardante le parti trasparenti, nei cambi d’uso verso la destinazione residenziale le parti trasparenti delle pareti perimetrali esterne devono essere dimensionate e posizionate in modo da permettere l’adeguata illuminazione dei piani di utilizzazione e la “visione lontana” anche da persone sedute.
La distanza tra le luci del locale e il fabbricato prospiciente dovrà essere di almeno metri 2,50.
– Verifica che l’immobile non sia classificato P2 e P3 del Piano di Gestione Rischio Alluvioni (PGRA)
– Verifica delle presenza del vespaio areato: secondo l’articolo 88 del RE, i locali seminterrati costituiscono spazi agibili, quando possiedono tutti i seguenti requisiti:
• vespaio aerato di altezza minima m. 0,50, intercapedine perimetrale, pavimento unito ed impermeabile, muri protetti efficacemente contro l’umidità del terreno, resistenza termica conforme alle disposizioni di legge vigenti in materia, rispetto degli indici di isolamento acustico fissati dalle norme vigenti. L’altezza può essere ridotta a 25 cm. a condizione che venga maggiorata l’aerazione in modo proporzionale fino a 1/50 con le griglie posizionate orizzontalmente e a 1/100 con le griglie posizionate verticalmente;
• aeroilluminazione: come appena esplicitato;
• scarico regolamentare delle acque mediante valvole antirigurgito, pompe di sollevamento o mezzi analoghi e idonea ventilazione sfociante oltre il tetto.
– Realizzazione di pareti controterra per l’umidità: le pareti interrate dovranno essere protette mediante intercapedini aerate o con altre soluzioni tecniche della stessa efficacia.
Quali sono le aree in cui NON è possibile un recupero di seminterrato a Milano?
In attuazione del disposto di cui all’art. 4, comma 1 della L.R. 7/2017, il Consiglio Comunale con Delibera n. 27 del 23.10.2017 ha escluso le aree e gli immobili ricadenti nelle seguenti casistiche:
- Ambiti individuati nella Tav. G.06 “Carta della fattibilità geologica-Classificazione del territorio comunale” della Componente geologica, idrogeologica e sismica con la localizzazione delle diverse classi di fattibilità geologica F3 (fattibilità con consistenti limitazioni) e F4 (fattibilità con gravi limitazioni);
- Aree di applicazione delle disposizioni regionali concernenti l’attuazione del piano di Gestione del Rischio di Alluvione (PGRA) di cui alla D.G.R. 19 giugno 2017- n. X/6738, individuate dalla Direttiva “Alluvioni” 2007/60/CE-D.lgs. 49/2010, negli scenari di pericolosità P1,P2 e P3, come mappate dal Piano di Gestione del Rischio di Alluvioni del distretto idrografico padano (PGRA) approvato con deliberazione n. 2 del 3 marzo 2016 dal Comitato Istituzionale dell’Autorità di Bacino del fiume Po, la cui cartografia è pubblicata sul geoportale di Regione Lombardia-Direttiva alluvioni 2007/60/CE-revisione;
- Fasce di rispetto assoluto dei pozzi di captazione ad uso idropotabile, individuate nella Tav.R.05”Vincoli amministrativi e di difesa del suolo” del Piano delle Regole;
- Gli immobili sottoposto a vincolo di tutela diretta o indiretta ai sensi del D.lgs. 22 gennaio 2004 n. 42, qualora non abbiano ottenuto il nullaosta dalle competenti Amministrazioni preposte alla gestione del vincolo:
- Per la sola funzione residenziale, gli immobili inclusi nei NAF (Nuclei di Antica Formazione) ed individuati con apposita perimetrazione nella Tav. R.03 “NAF Centro Storico: Analisi dei valori storico-morfologici” del Piano delle regole, ad eccezione di locali seminterrati collegati a unità immobiliari residenziali direttamente soprastanti e che non possono essere funzionalmente disgiunte, purché di superficie non superiore all’unità immobiliare residenziale collegata.
– con una pratica CILA con intervento di risanamento conservativo leggero
– con una pratica SCIA con intervento di risanamento conservativo pesante: in caso di modifiche strutturali
Entrambe le pratiche dovranno contenere i seguenti allegati:
– Elaborati grafici contenenti le planimetrie dello stato di fatto autorizzato (mi raccomando verificate sempre che non siano presenti difformità e che l’immobile corrisponda all’ultimo stato dichiarato in comune), di progetto e comparative
– Elaborati grafici contenenti il rispetto dei rapporti aeroilluminanti, della visione lontana, del calcolo della SL per verificare se vadano corrisposte le monetizzazioni delle aree standard in base alla destinazione funzionale di partenza
– Elaborati grafici relativi al superamento delle barriere architettoniche
– Relazione tecnica illustrativa delle opere
– Relazione tecnica sui fabbisogni energetici: la più conosciuta Ex Legge 10
– Relazione tecnica sul rispetto dei rapporti acustici passivi
– Dichiarazione previsionale di clima acustico: ricordo che secondo la disposizione di servizio n. 11/2018 non è necessario produrre questa relazione in caso il fabbricato in cui è inserito l’immobile sia a destinazione prevalentemente residenziale
– Relazione di calcolo delle monetizzazioni in base ai criteri descritti nell’articolo 11 del Piano dei Servizi del Comune di Milano
– Impegnativa alla presentazione di un atto d’obbligo notarile che andrà registrato e trascritto in conservatoria: questo documento serve in caso nei 10 anni successivi alla presentazione della pratica di cambio d’uso si decida di effettuare un ulteriore cambio di destinazione d’uso che preveda la corresponsione delle dotazioni (aree standard) tramite monetizzazioni
– Documentazione fotografica dello stato di fatto
– Indagine preliminare ambientale: secondo l’art. 10 del Regolamento Edilizio comunale, che riguarda la tutela ambientale del suolo e del sottosuolo, al fine di garantire la tutela ambientale del territorio devono essere sottoposte ad Indagine Ambientale Preliminare (IAP) per la verifica dello stato di qualità del suolo e sottosuolo:
a) le aree e gli immobili dove storicamente siano state svolte attività industriali in genere o inerenti il deposito, il commercio e l’utilizzo di sostanze pericolose (incluse, ad esempio, le industrie insalubri, di cui all’Articolo 216 del testo unico delle leggi sanitarie e s.m.i., e i distributori di carburanti), da convertire a destinazioni d’uso diverse o da riqualificare, mantenendo la funzione produttiva;
b) le aree e gli immobili con destinazioni produttive, industriali o artigianali da convertire a usi di tipo residenziale, verde pubblico o assimilabili (nidi, scuole, etc.);
c) le aree oggetto di piani urbanistici attuativi e strumenti di programmazione negoziata, le aree assoggettate a permesso di costruire convenzionato ove siano previste cessioni di aree al Comune, nonché tutte le aree oggetto di cessione a pertinenza indiretta, anche se non ricorrono le condizioni di cui alle lettere a) e b);
d) le aree già sottoposte a procedimenti di caratterizzazione o bonifica, ove la nuova destinazione prevista preveda requisiti di qualità più stringenti di quelli accertati.
– Relazione sul rispetto dei limiti di esposizione al Gas Radon: qualora il recupero dei locali seminterrati comporti la creazione di autonome unità ad uso abitativo, i comuni trasmettono alle Agenzie di tutela della salute (ATS) territorialmente competenti copia della segnalazione certificata presentata ai sensi dell’articolo 24 del d.p.r. 380/2001, che deve essere corredata da attestazione sul rispetto dei limiti di esposizione al gas radon stabiliti dal regolamento edilizio.
– Relazione di verifica della compatibilità idraulica: per gli immobili ricadenti nelle aree individuate con classe di fattibilità geologica F2 (fattibilità con modeste limitazioni) è richiesta la verifica, da parte di un tecnico abilitato, della non interazione con le acque sotterranee di prima falda. A questo link trovate cosa deve contenere la relazione.
Spesso questi immobili vengono recuperati per essere usati con affitto a breve termine
Come avrete capito, per recuperare un seminterrato bisogna fare un analisi molto approfondita trasversale a molte discipline. Il mio consiglio è sempre quello di incaricare un bravo architetto.
Il nostro studio è a vostra disposizione per un preventivo gratuito per trasformare il vostro seminterrato a Milano da un semplice laboratorio nella casa dei vostri sogni.
Spero che l’articolo ti sia stato utile, nel caso fammelo sapere nei commenti o sulla nostra pagina Instagram.
A presto,
Arch. Matteo Martini